Immobili Toscana, calano i prezzi di vendita. Firenze e Lucca tra le più costose per gli acquisti

Il mercato immobiliare toscano mostra segnali di raffreddamento nel terzo trimestre del 2023. I prezzi di vendita, infatti, calano dell’1,3% nell’ultimo trimestre, pur mantenendosi positivi su base annua (+1,2%). Meglio l’affitto che negli ultimi 3 mesi tende alla stabilità (+0,6%), mostrando tuttavia un +8,6% nell’anno. Queste le principali evidenze tratte dall’Osservatorio trimestrale sul mercato residenziale toscano ad opera di Immobiliare.it Insights, la proptech company del gruppo di Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, specializzata in analisi di mercato e data intelligence. Comprare casa in regione costa, oggi, 2.508 euro al metro quadro di media, mentre per affittarla servono 14,1 euro/mq.

Le principali evidenze di mercato
Guardando ai principali indicatori di mercato, l’offerta di appartamenti in vendita scende nell’ultimo trimestre del 5,2% in accordo con il trend annuale, mentre la domanda rimane immutata, recuperando quindi rispetto al dato annuale che vede una contrazione dell’1,2%.
Lo stock offerto in locazione mostra invece un accumulo negli ultimi tre mesi (+7,5%), in decisa controtendenza con il dato annuale (-9,5%). La domanda continua a mostrare un deciso segno più, +13,1%, anche se rallenta rispetto al trend annuale (+42%).

Focus Firenze
Il capoluogo di regione continua a crescere anche se meno rispetto al dato annuale, +0,5% nell’ultimo trimestre. Chi vuole comprare casa nella città del David deve mettere a budget 4.125 euro/mq, una cifra che è inferiore solo a quella necessaria a Milano. La domanda di case tiene (+7,6% negli ultimi 3 mesi) mentre scende in maniera consistente l’offerta, -17,7%, in maniera più decisa rispetto al trend annuale. Va inoltre menzionata la situazione di accessibilità al mercato residenziale in città: un single con un reddito medio a Firenze, oggi, può avere accesso ad appena allo 0,3% delle opzioni offerte sul mercato. A Milano, città più cara d’Italia, questa percentuale è vicina ai 3 punti. La situazione migliora per le coppie, anche se l’accessibilità resta comunque al di sotto del 10%.

Situazione più movimentata per quanto riguarda le locazioni dove la domanda di immobili in affitto cresce del 14,2% nell’ultimo trimestre (a fronte di una crescita annua del 56,3%), nonostante canoni in ancora aumento, del 3%, ormai a quota 19,2 euro/mq. Anche lo stock in offerta sale, +13,1%, in controtendenza con il dato annuale che invece vede una diminuzione dell’offerta in locazione dell’11,1%.

I principali trend di vendita nei territori
Dopo Firenze il capoluogo più caro in regione è Siena a 2.960 euro/mq, in calo di 1,3 punti percentuali nell’ultimo trimestre. Il territorio più costoso, tuttavia, è la provincia di Lucca, 3.232 euro/mq, in crescita dello 0,8%. Se in generale i prezzi sono allineati al trend regionale, spicca, in positivo, il comune di Arezzo che negli ultimi 3 mesi guadagna il 3,4% (1.816 euro/mq).

Perde invece il 3,7% la provincia di Grosseto.

Lo stock di immobili in vendita mostra importanti decumuli nella maggior parte dei territori considerati, con Prato che vede un calo dell’offerta del 10,9% nel comune e del 14,8% in provincia. Un accumulo importante si verifica invece nel comune di Siena che segna un +18,4% nel terzo trimestre dell’anno.

La domanda si presenta estremamente frammentata: si passa dal +9,6% della provincia di Massa Carrara, al -21,2% e al -10,1% proprio del comune di Massa e del comune di Carrara.

I principali trend delle locazioni in regione
L’affitto segue logiche diverse da quelle della vendita, infatti i territori che più si avvicinano al primato dei canoni di Firenze sono le province di Grosseto e Lucca (in calo, tuttavia, di circa il 3% nel trimestre), entrambe a 17,9 euro/mq, e il comune di Massa, a 17,4 euro/mq (in crescita del 3,4%).Negli ultimi tre mesi il territorio che è cresciuto di più in regione a livello di canoni è la provincia di Siena al +5,7%, mentre da segnalare la provincia di Massa Carrara che perde il 22,6%.

In molte aree della regione l’offerta di immobili in affitto aumenta addirittura in doppia cifra: è il caso dei comuni di Lucca e Siena dove l’accumulo di stock tocca il 40% nell’ultimo trimestre. Ad Arezzo, invece, sia il comune che la provincia mostrano importanti decumuli (-32,7% e -27,1%). Cresce quasi ovunque l’interesse nei confronti della possibilità dell’affitto, con la domanda che segna un +38,3% e un +30% nei comuni di Pistoia e di Arezzo. In forte calo, con percentuali tra il -20% e il -30%, le province di Grosseto, Livorno e Massa Carrara.