Marcato immobiliare a Firenze, calano le compravendite

Il mercato residenziale di Firenze ha mostrato una contrazione nel 2023: secondo l’Agenzia delle Entrate, il numero di transazioni nel capoluogo toscano è stato di 4.850, dato in calo (-12,8%) rispetto al 2022.

Secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti, a Firenze nel secondo semestre 2023 si sono registrati prezzi stabili rispetto al semestre precedente (-0,4%).

I tempi medi di vendita sono stati intorno ai 5 mesi, mentre rimangono più lunghi nel caso di prezzi non allineati con le quotazioni di mercato e per le soluzioni di scarso appeal legato a contesto, affaccio, piano e caratteristiche intrinseche. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative si sono attestati su una media del 7%.

“Nel 2023, Firenze ha registrato un calo delle compravendite residenziali, attribuibile non solo ai tassi di interesse elevati, ma anche alle politiche avviate dall’amministrazione comunale atte a contrastare il fenomeno degli affitti brevi - dichiara Riccardo Maccolini, Relationship Manager Toscana del Gruppo Gabetti. - Queste misure hanno infatti rallentato l’acquisto di abitazioni a scopo di investimento, tipologia d’acquisto particolarmente diffusa nel centro storico, che negli ultimi anni ha alimentato il business degli appartamenti per locazioni brevi. Tuttavia, vista la crescente domanda turistica, unita a quella studentesca e ai visitatori stagionali, la città ha avviato dei progetti urbani volti a creare un’ulteriore offerta abitativa, come il progetto di riqualificazione del teatro comunale in corso Italia, dove è prevista la realizzazione di appartamenti in short-rent luxury. Contestualmente, la forte concentrazione di affitti brevi nel centro ha, di fatto, spinto le famiglie a ricercare la propria abitazione verso l’esterno. Qui si preferiscono sia le zone meno periferiche, come i quartieri Rifredi e Statuto poiché godono di una forte vicinanza al centro, sia quelle più periferiche, quasi sempre in zona nord, per i loro prezzi più contenuti, dove le tipologie preferite dalle famiglie sono perlopiù trilocali e quadrilocali con spazi esterni e posto auto. Particolare interesse anche la zona della prima collina di Fiesole, dove si registra un rialzo dei prezzi a fronte di un’offerta esigua”.

Per quanto riguarda il mercato di pregio a Firenze, nelle zone del Centro Storico-Oltrarno e Piazzale Michelangelo-Bellosguardo-Volta-Salviatino si registra una crescita per la domanda di acquisto e dei prezzi (+4,2%). Stabili invece l’offerta e il numero di compravendite. Le soluzioni maggiormente richieste per questa tipologia sono quadrilocali che abbiano il box auto e la terrazza.

Per quanto riguarda i prezzi (escludendo le particolari soluzioni di pregio) nel centro storico di Firenze, in zona Duomo – Santa Croce, i valori risultano in aumento, con una media di circa 4.500 – 5.580 euro al mq rispettivamente per le soluzioni civili e signorili in buono stato. Per le stesse tipologie siamo a 4.200 – 4.900 euro al mq in Sant’Ambrogio, a 4.400 – 4.800 euro al mq in zona San Marco – San Gallo e a 4.400 – 4.800 euro al mq in Santo Spirito – San Niccolò, mantenendo un trend di crescita.

Passando al centro e al semicentro, il trend è in rialzo, con quotazione intorno ai 3.750 euro al mq per gli immobili civili in buono stato in zona Mazzini – Masaccio – Oberdan – Beccaria e Libertà, dove abbiamo anche un’offerta di immobili di maggiore prestigio, che si attesta su una media di 4.800 euro al mq. Siamo rispettivamente a 2.900 – 2.800 euro al mq per la tipologia media in zona Statuto e Campo di Marte, sui 3.330 – 3.950 euro al mq per le soluzioni signorili in buono stato.

Nei quartieri Galluzzo – Certosa siamo a 2.800 euro al mq per il civile in buono stato e a 3.000 euro al mq in caso di immobili signorili.

In zona Coverciano e Firenze Sud le quotazioni sono intorno ai 3.100 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre siamo a 2.700 euro al mq a Varlungo – Aretina e Gavinana.

Nei quartieri Isolotto – Argin Grosso, San Quirico – Ponte a Greve e Legnaia abbiamo prezzi per il civile in buone condizioni tra i 2.300 euro al mq e i 2.700 euro al mq, mentre per immobili signorili (esclusa la zona Isolotto – Argin Grosso) vi sono valori tra i 2.900 e i 3.000 euro al mq.

In zona San Iacopino – Puccini si sono registrate quotazioni intorno ai 2.750 euro al mq per le soluzioni medie in buono stato, intorno ai 2.400 euro al mq a Firenze Nova, Castello – Le Panche, Firenze Nord, e Careggi e a 2.170 euro al mq a Guidoni – Novoli – Baracca. 

Siamo, infine, a 1.950 euro al mq per il civile usato in buone condizioni a Peretola – Brozzi – Pistoiese e a 2.400 euro al mq per la zona Rifredi.

Per quanto riguarda la fascia collinare, vediamo valori leggermente più elevate per Arcetri – Pian de' Giullari – San Michele a Monteripaldi e Piazzale – Bellosguardo – Bobolino. Nel primo caso siamo a 3.950 - 4.100 euro al mq per l’usato medio in buono stato e a 5.100 - 4.900 euro al mq in caso di immobili signorili.

A Montughi, Settignano, Fiesole, Serpiolle, La Pietra – Trespiano siamo tra i 2.750 e i 2.900 euro al mq, a seconda delle zone, per l’usato medio in buono stato e a 3.200 – 3.600 euro al mq in caso di immobili signorili.

Soffiano è su una media di 2.650 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre siamo a 3.250 euro al mq per Porta Romana – Senese.

Fonte: Ufficio Stampa