Presentazione dati 2023 mercato immobiliare Firenze ed Empolese

“Trattative-lampo” che si chiudono nel girone di tre giorni, per poi arrivare ad un tempo medio di vendita di poco meno di due mesi per il centro di Firenze e di quasi tre per quanto riguarda l'Empolese. Il centro storico resta ovviamente a zona di gran lunga più
costosa dell'intera Città Metropolitana e ha fatto registrare una crescita del compravenduto, nonostante una contrazione delle transazioni immobiliari generale.

Questo il quadro che emerge dalle analisi di Mediatori Group per quanto concerne il mercato immobiliare 2023, prendendo come riferimento Firenze città e l'Empolese (con un focus su Fucecchio).

ANALISI COMPRAVENDITE IN ITALIA

Secondo le statistiche delle agenzie delle entrate, le transazioni immobiliari in Italia hann evidenziato una contrazione del -9,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Questa tendenza è attribuita all'incremento dei tassi di interesse di riferimento della BCE, che ha innalzato il costo per l'ottenimento dei mutui. Analizzando più approfonditamente le transazioni immobiliari a Firenze e nell'Empolese, i dati annuali indicano una diminuzione: -14,1% rispetto al 2022. Il venditore- tipo è prevalentemente un uomo tra i 45 e i 54 anni, nel 75% dei casi. Nel caso degli acquirenti, le donne costituiscono il 67%, con l'età prevalentemente tra i 35 e i 44 anni (50%).

ANALISI RICHIESTE

Come tutti gli anni, tracciamo un profilo delle richieste di immobili a Firenze e nell'Empolese attraverso tre macro-classi (“Buone”, “Vincolate” e “Calde”). La maggior parte delle richieste ricevute nelle nostre agenzie, sono rappresentate da "Richieste Buone" (69%) che comprendono i potenziali acquirenti con relativa facilità di acquisto. Le "Richieste Vincolate" (29%) includono persone che devono vendere prima di acquistare un immobile, che hanno difficoltà a reperire un mutuo o che sono in attesa di una valutazione. Infine, il 6% delle richieste sono considerate urgenti, ovvero riguardano persone che hanno la necessità di acquistare a breve termine. In molti casi, si tratta di persone che hanno già venduto la propria proprietà, ma ci sono anche casi di persone che hanno subito uno sfratto o che hanno una delibera di mutuo in scadenza.

DOMANDA ED OFFERTA IMMOBILI

Esaminando la domanda di immobili a Firenze e dell'Empolese, emerge un aumento della richiesta rispetto all'anno precedente per appartamenti situati in piccoli condomini e case indipendenti, che si attestano rispettivamente al 17% e al 14% del totale. Si registra invece una diminuzione delle richieste per appartamenti in grandi condomini, che continuano tuttavia a rappresentare il 53% del
totale. Per quanto riguarda l'offerta immobiliare, rappresentata dai nostri incarichi attivi e dalle nostre vendite concluse, si osserva una tendenza all'allineamento con la domanda del mercato per appartamenti situati in piccoli e grandi complessi. Inoltre, si è notato un leggero incremento per ville e terratetti.

DISPONIBILITÀ SPESA

La disponibilità finanziaria degli acquirenti, simile all'anno precedente, si attesta nella fascia di prezzo compresa tra i 100.000 e i 200.000 euro, registrando però una lieve diminuzione rispetto al 2022. Si segnala però della disponibilità finanziaria nella fascia 200.000 - 300.000 euro.

VALUTAZIONI IMMOBILIARI FIRENZE CENTRO

L'area più costosa è ovviamente quella del centro storico: si va dai 5200 euro al metro quadrato di valutazione media per un immobile ristrutturato ai 4500 per un usato da rimodernare, passando per i 3400 euro al metro quadro di un usato da ristrutturare. Per quel che riguarda invece l'Oltrarno, l'usato ristrutturato vale 5000 euro al metro quadro, mentre per quello da rimodernare si scende 4000. La valutazione per un immobile da ristrutturare si attesta invece a quota 3400 euro al metro quadrato.

VALUTAZIONI IMMOBILIARI FUCECCHIO

Per quel che riguarda l'Empolese, il grosso delle rilevazioni di Mediatori Group riguarda Fucecchio e si assiste ad un quadro piuttosto uniforme: il centro e la frazione di San Pierino le zone con la valutazione più alta: 1600 euro per un immobile nuovo, 1350 per un usato ristrutturato. A quota 1500 euro per il “nuovo” e 1250 per il ristrutturato si trovano invece Le Vedute, Galleno, Massarella, Botteghe, Le Pinete, Ponte a Cappiano, San Pierino, Torre e Querce.

CONCLUSIONI

A Firenze centro, il prezzo medio del compravenduto si è attestato a quota 327.000 euro, in lieve aumento rispetto allo scorso anno. Rimangono invariati i tempi di trattativa (3 giorni) e cresce il tempo medio di vendita, arrivato a 1,8 mesi. Il prezzo medio del compravenduto per Fucecchio e l'Empolese è stato di 126.000 euro, in aumento rispetto al 2022, con proposte accettate in una media
di tre giorni. Rimane invariato il tempo medio di vendita, che si attesa a 2,9 mesi.

ALCUNI DATI SUGLI AFFITTI IN ITALIA

Volendo fare una panoramica sul mercato delle locazioni, possiamo suddividere la tipologia di immobili locati in tre categorie: vuoti (cioè completamente da arredare) che rappresenta circa il 20%; parzialmente arredato (23.1%) e già arredato (che rappresenta il 57.7%). Mentre sul fronte dei redditi in essere degli inquilini, la maggioranza dei contratti di locazione (50%) è stipulata con un solo reddito, mentre il 42,9% dei contratti prevede due redditi e il 7,1% riguarda tre o più redditi.

TEMPI DI CONCLUSIONE DELLE TRATTATIVE

Dai dati di Mediatori Group risulta che, in media, il tempo per la conclusione delle trattative per un immobile già arredato è di circa 1 mese, mentre per un immobile vuoto è di circa di 3 mesi.

OFFERTA IN CALO

La rapidità nella conclusione delle trattative è drasticamente diminuita, principalmente a causa degli elevati tassi di interesse, che spingono le persone a preferire l'affitto rispetto all'acquisto di una casa. Di conseguenza, si nota una tendenza a rimanere più a lungo nello stesso immobile affittato. Questo fenomeno si riflette sull'aumento dei prezzi poiché la scarsità di offerta di immobili in affitto
porta a un incremento dei prezzi.

IL QUADRO DEGLI AFFITTI NELL'EMPOLESE

Il dato di Mediatori Group relativo agli affitti nell'Empolese e del Comprensorio del Cuoio indicano come il canone di locazione medio per un monolocale si attesti a 450 euro al mese. La richiesta per un bilocale varia mediamente dai 500 ai 550 euro, mentre per un appartamento con due camere si paga dai 550 a 650 euro e per uno con tre o più camere l'affitto varia da 750 a 850 euro.

DOMANDA FONDI COMMERCIALI

Per quanto riguarda i fondi commerciali, si è osservato un incremento nelle richieste di magazzini, laboratori e capannoni. Al contrario, si evidenzia una diminuzione per gli uffici di grandi dimensioni e i negozi.

EUROANSA

Nel corso del 2023, abbiamo assistito a una costante crescita del tasso di interesse medio sui mutui offerti dalle banche. Questo aumento è stato principalmente causato dalla progressiva crescita del tasso di riferimento stabilito dalla Banca Centrale Europea, che ha raggiunto il 4,5% nel mese di settembre 2023, il quale ha fatto decrescere la richiesta di mutuo del -30%. C'è però una buona notizia da annunciare per la fine del 2023 e l'inizio del 2024: Mediatori Group ha osservato una riduzione del tasso medio di interesse sui mutui, generata da una contrazione del tasso di interesse di riferimento, noto come IRS. Questa tendenza è importante e potrebbe avere implicazioni
significative per il settore dei mutui e, di conseguenza, per il mercato immobiliare nel suo complesso.

ANDAMENTO DEI TASSI

Durante il quarto trimestre del 2023, è stata osservata una modesta diminuzione dell'indice Euribor a 3 mesi, dopo aver raggiunto il suo massimo al 4,0%. Allo stesso tempo, l'indice IRS a 20 anni è sceso rapidamente dal 3,4% al 2,6%. È interessante notare che l'IRS a 20 anni, che riflette le variazioni dei tassi nel lungo periodo, ha anticipato i movimenti dell'Euribor a 3 mesi, il quale è più sensibile alle decisioni di politica monetaria a breve termine

EFFETTO RIDUZIONE IRS

La recente diminuzione degli indici IRS ha suscitato un nuovo interesse per i mutui di surroga a tasso fisso. Questa surroga non è più considerata solo un passaggio dal tasso variabile a quello fisso, ma anche un'opportunità per ridurre la rata mensile, soprattutto con offerte che consentono risparmi significativi sui nuovi mutui a tasso fisso, fino al 10-20%. Nel quarto trimestre del 2023, la richiesta
di nuovi mutui è stata prevalentemente orientata verso quelli a tasso fisso, che hanno rappresentato circa il 97% delle preferenze dei consumatori.

PROSPETTIVE

La decisione della BCE di mantenere invariati i tassi, confermando il livello del 4,5% dal settembre 2023, ha generato previsioni di una possibile riduzione dei tassi nel prossimo futuro. Queste aspettative si stanno manifestando attualmente con la riduzione dell'indice IRS, utilizzato per il calcolo del tasso fisso. Inoltre, il rallentamento dell'inflazione potrebbe spingere la BCE a ridurre i tassi di riferimento nel corso del 2024.

DECRETO SALVA CASA

Da almeno 6/7 mesi il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti anticipa le intenzioni del Governo di attivarsi per semplificare le criticità urbanistiche che bloccano le compravendite e intasano gli uffici Comunali di pratiche edilizie, ciò al dichiarato scopo di dare sollievo ai milioni di proprietari di casa che, spesso solo al momento di dover alienare l’immobile, si sentono dire di dover intervenire in sanatoria per regolarizzare magari pochi centimetri di una colonna o di una finestra rispetto al progetto originario. Situazioni queste che, nell’ambito della compravendita di un immobile, generano sempre ritardi e che talvolta finiscono addirittura col paralizzare le trattative.

È inevitabile che su un simile tema le posizioni delle associazioni dei proprietari (Confedilizia in testa) coincidano con quelle degli agenti immobiliari, mentre è dato senz’altro da segnalare che in alcune città sono anche gli ordini professionali ad avere espressamente manifestato la necessità di intervenire per eliminare burocrazia e costi.

L’intervento del Governo, dovrebbe riguardare le sole difformità interne, ovvero quelle che riguardano nuove porte, tramezzi spostati, soppalchi, finestre, muri e altre modifiche all'interno dell'immobile che non aumentano i metri quadri.

Si tratterebbe insomma di prevedere certezze laddove oggi certezze non vi sono, essendo tutto demandato all’analisi ed alle conclusioni tratte dagli uffici comunali, infatti bloccati da una marea di pratiche riguardanti piccolissime violazioni.