Immobili a Firenze, cresce l'interesse per Statuto e Campo di Marte

Il mercato residenziale di Firenze ha mostrato una significativa crescita nel primo semestre 2021: secondo l’Agenzia delle Entrate, nel primo semestre 2021, il numero di transazioni nel capoluogo toscano è stato di 2.752, dato in aumento (+34,2%) rispetto al primo semestre 2020, ma anche rispetto al primo semestre 2019 (+10,6%).

Secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’Ufficio Studi Gabetti presso le agenzie Gabetti, Professionecasa e Grimaldi, a Firenze nel primo semestre 2021 si sono registrati prezzi stabili rispetto al semestre precedente. I tempi medi di vendita sono stati intorno ai 4-5 mesi, mentre rimangono più lunghi nei casi in cui i prezzi non sono stati riallineati e per le soluzioni di scarso appeal legato a contesto, affaccio, piano e caratteristiche intrinseche. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative, nel primo semestre 2021, sono stati su una media dell’11,2%.

Per quanto riguarda il mercato di pregio, a Firenze si evidenzia una domanda di acquisto in aumento per Piazzale Michelangelo (Bellosguardo, Volta e Salviatino), Lungarni e Prima Collina (Fiesole, B. Ripoli). Stabile la domanda per Centro storico, determinata da una riduzione della richiesta straniera per acquisto con finalità di investimento a seguito dell’emergenza Covid, e per la zona Viali. Nel primo semestre del 2021 la domanda si è orientata principalmente su soluzioni usate in buono stato all’interno di palazzi d’epoca o contesti prestigiosi, mediamente di circa 150-200 mq e tre camere da letto; la presenza del box o posto auto e della terrazza o giardino privato rimangono elementi di particolare rilevanza nella scelta dell’immobile.

Le quotazioni per immobili di pregio ristrutturati, a seconda delle specificità, si attestano tra i 4.700 euro e i 7.200 euro al mq nel Centro Storico, mentre siamo tra i 4.950 e i 7.200 euro al mq per i Lungarni. Nelle zone Piazzale Michelangelo, Bellosguardo, Fiesole per le stesse soluzioni siamo invece tra i 4.700 e i 6.500 euro al mq.

Per quanto riguarda i prezzi (escludendo le particolari soluzioni di pregio) nel Centro Storico di Firenze, in zona Duomo –  Santa Croce siamo su una media di circa 4.220 – 5.260 euro al mq rispettivamente per le soluzioni civili e signorili in buono stato. Per le stesse tipologie siamo a 3.980 – 4.650 euro al mq in Sant’Ambrogio, a 4.000 –  4.600 euro al mq in zona San Marco – San Gallo e a 4.200 –  4.500 euro al mq in Santo Spirito –  San Niccolò.

Come commenta Paolo di Martino, titolare dell’agenzia Gabetti Centro di Firenze:

“Nel primo semestre del 2021 il mercato di Firenze è stato caratterizzato dalla stabilità dell’offerta di immobili, specialmente nelle zone centrali della città, a causa della diminuzione dei flussi turistici che alimentavano il mercato dell’acquisto per investimento. A ogni modo, i prezzi hanno tenuto rispetto allo scorso semestre e per immobili dotati di spazio esterno, quelli più richiesti dalla domanda, si riscontra un lieve incremento. A essere maggiormente richiesti sono case di tre/quattro vani, quindi abitazioni con spazi più comodi anche alla luce della necessità dello smart working. Sebbene il centro storico sia rimasto ambito da parte degli investitori, è cresciuto l’interesse verso zone meno centrali di Firenze, come Campo di Marte, Coverciano e Statuto, ma sempre più connesse con i servizi del centro città. Più che la posizione quello che conta sembrano essere le caratteristiche dell’immobile. In questi quartieri è, infatti, più facile trovare immobili dotati di spazi esterni rientrando nel budget medio di spesa, che si aggira intorno ai 250-260 mila euro per soluzioni medie in buono stato”.

Passando al Centro e al Semicentro, siamo intorno ai 3.550 euro al mq per gli immobili civili in buono stato in zona Mazzini – Masaccio – Oberdan – Beccaria e Libertà, dove abbiamo anche un’offerta di immobili di maggiore prestigio, che si attesta su una media di 4.650 euro al mq. Siamo rispettivamente a 2.750 – 2.800 euro al mq per la tipologia media in zona Statuto e Campo di Marte, sui 3.150 – 3.500 euro al mq per le soluzioni signorili in buono stato.

Come commenta Marco Monteleone, titolare dell’agenzia Grimaldi di Firenze Campo di Marte:

“Nei primi sei mesi del 2021 il mercato ha vissuto una fase di crescita dovuta sicuramente a una diffusa fiducia nei confronti del miglioramento della situazione sanitaria legata alla Pandemia.  Le tipologie maggiormente richieste sono state bilocali per studenti fuori sede, che stanno rientrando in città a seguito dell’apertura delle università, e trilocali, già in buono stato, richiesti da una clientela tendenzialmente giovane (famiglia e giovani coppie) per acquisto prima casa. Infine acquisti di sostituzione da parte di famiglie alla ricerca di una soluzione più grande in vista delle mutate esigenze abitative e della necessità di una stanza dedicata a studio. Il budget medio di spesa per un trilocale si aggira intorno ai 200 mila euro da ristrutturare (250 mila euro già ristrutturato), che va fino ai 400 mila euro per immobili con cinque vani. Si sta riscontrando un interesse verso quartieri meno centrali, con minore densità urbana, come Campo di Marte, Rifredi, Porta Romana e la zona dei viali, molto richiesti a seguito della realizzazione della tranvia che sta cambiando l’assetto della città”.

In zona Galluzzo – Certosa siamo a 2.650 euro al mq per il civile in buono stato e a 2.900 euro al mq in caso di immobili signorili.

In zona Coverciano e Firenze Sud le quotazioni sono intorno ai 2.950 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre siamo a 2.550 euro al mq in zona Varlungo – Aretina e 2.600 euro al mq per Gavinana.

In zona Isolotto – Argin Grosso, San Quirico – Ponte a Greve e Legnaia abbiamo prezzi per il civile in buone condizioni intorno ai 2.200 euro al mq e 2.650 euro al mq, mentre per immobili signorili (esclusa la zona Isolotto) abbiamo quotazioni pari a 2.750 e 2.850 euro al mq.

In zona San Iacopino – Puccini si sono registrate quotazioni intorno ai 2.600 euro al mq per le soluzioni medie in buono stato, intorno ai 2.250 euro al mq a Firenze Nova, Castello – Le Panche e Firenze Nord, a 2.200 euro al mq in zona Careggi e, infine, a 2.050 euro al mq in zona Guidoni – Novoli – Baracca.

Siamo infine a 1.850 euro al mq per il civile usato in buone condizioni a Peretola – Brozzi – Pistoiese, e a 2.300 euro al mq per la zona Rifredi.

Per quanto riguarda la zona collinare, vediamo quotazioni leggermente più elevate per Arcetri – Pian de' Giullari – San Michele a Monteripaldi e Piazzale – Bellosguardo – Bobolino. Nel primo caso siamo a 3.700 euro al mq per l’usato medio in buono stato e a 4.900 euro al mq in caso di immobili signorili. Nel secondo a 3.860 e 4.720 euro al mq per le stesse tipologie.

A Montughi, Settignano, Fiesole, Serpiolle, La Pietra – Trespiano siamo tra i 2.600 e i 2.950 euro al mq, a seconda delle zone, per l’usato medio in buono stato e a 3.100 – 3.450 euro al mq in caso di immobili signorili.

Soffiano è su una media di 2.550 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre siamo a 3.080 euro al mq per Porta Romana – Senese.